Entendendo o cenário
Quem acompanha o mercado imobiliário sabe: as taxas de juros e o custo dos materiais de construção influenciam diretamente o preço final dos imóveis — especialmente em lançamentos e contratos de compra na planta.
Taxas de juros: por que elas alteram o preço do imóvel
A taxa básica de juros (SELIC) afeta o custo do crédito e o custo de capital das empresas. Quando a Selic está elevada:
- Financiamentos ficam mais caros e parcelas aumentam, reduzindo o poder de compra do consumidor;
- O custo financeiro dos empreendimentos (linha de crédito, capital de giro) sobe, pressionando preços de lançamento;
- A velocidade de vendas tende a cair, o que pode reduzir a capacidade de repassar custos imediatamente, mas também diminuir margens.
Dados recentes: a Selic vem sendo mantida em patamar elevado em 2025 — com decisões do Copom deixando a taxa referencial em 15% a.a. (situação atualizada em novembro de 2025). Consulte histórico e atas do Banco Central para análises de decisão do Copom (https://www.bcb.gov.br/controleinflacao/historicotaxasjuros ).
Inflação dos materiais de construção: o efeito direto no custo da obra
O principal índice que mede a evolução dos custos na construção civil é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que acompanha materiais, equipamentos e mão de obra. Em 2025 houve retomada de pressão sobre custos:
O INCC-M tem mostrado variações mensais positivas e acumula alta relevante nos últimos 12 meses — sinal de que materiais e serviços pressionaram orçamentos de obra (divulgação FGV — INCC https://portal.fgv.br/noticias/incc-m-outubro-2025 ).
Além disso, análises setoriais apontam que boa parte da pressão recente no INCC tem vindo da mão de obra, mas os subgrupos de materiais e equipamentos também tiveram acelerações importantes em alguns meses de 2025 — o que impacta diretamente o custo por metro quadrado.
Como esses dois fatores se combinam no preço final
Aumento dos custos diretos (materiais + mão de obra) → elevação do custo de construção por m². Mesmo com boa gestão, parte desses aumentos tende a ser repassada ao preço de venda.
Selic elevada → financiamentos mais caros tanto para consumidores quanto para as empresas, elevando o custo financeiro dos projetos. Isso pode forçar aumentos nos preços ou reduções de margem.
Efeito temporal: muitos contratos de incorporação usam índices (INCC, cláusulas de reajuste) para atualizar parcelas ao longo da obra, protegendo a incorporadora, mas transferindo risco ao comprador quando os índices sobem.
O que isso significa para o comprador
- Acompanhe ambos os indicadores: Selic (custo do crédito) e INCC (custo da obra). Pequenas mudanças na Selic podem alterar significativamente o custo total do financiamento; variações no INCC alteram valores contratados e fluxos de pagamento.
- Avalie o custo total do financiamento (CET) — não só a parcela inicial. Com Selic alta, o CET sobe.
- Prefira incorporadoras e construtoras com gestão comprovada: planejamento, hedge de insumos, decisões de compra antecipada de materiais e uso de práticas de eficiência (ex.: Lean Construction e Construção Sustentável – https://www.urben.com.br/construcao-sustentavel-o-que-mudou-no-brasil-e-por-que-isso-importa/) ajudam a mitigar repasses.
- Negociação em lançamentos: às vezes há condições especiais (subsídio, entrada facilitada) que compensam parte do custo do crédito (https://www.urben.com.br/lancamento-imobiliario/).
Como a Urben mitiga os impactos
- Compras antecipadas e contratos de fornecimento para reduzir exposição a aumentos abruptos de preços de insumos;
- Gestão de prazos e melhoria de produtividade para reduzir desperdícios e custos;
- Hedge financeiro quando pertinente;
- Transparência contratual quanto a índices de reajuste (INCC, cláusulas de equilíbrio econômico);
- Projeção de cenários (gerenciamento de risco) para preparar planos de contingência.
As taxas de juros (Selic) e a inflação dos materiais (refletida no INCC) são forças complementares que afetam o preço dos imóveis: a primeira influencia o custo do crédito e do capital; a segunda, o custo direto da obra. Uma incorporadora com boa governança, compras bem planejadas e práticas de eficiência reduz a transferência indiscriminada de custo para o cliente — mas o comprador informado é quem ganha maior segurança na tomada de decisão.
